🏠 Квартира лише 55 м², але ДПС нарахувала податок: як оренда позбавляє пільги
Уявімо цілком звичайну ситуацію.
Фізична особа має у власності одну квартиру площею 55 м². Іншої житлової нерухомості немає.
Власник здає цю квартиру в оренду юридичній особі. Є офіційний договір. Компанія-орендар виступає податковим агентом: при виплаті орендної плати вона утримує 18% ПДФО та 5% військового збору і перераховує їх до бюджету.
Здавалося б, із податками все зрозуміло.
До того ж квартира має площу лише 55 м², а для квартир Податковий кодекс передбачає зменшення бази оподаткування на 60 м².
Власник цілком логічно думає:
«Квартира менша за 60 м². Податку на нерухомість у мене бути не повинно».
А потім отримує від ДПС податкове повідомлення-рішення.
Помилка?
Не обов'язково.
Є правило, про яке власники нерухомості часто дізнаються вже після нарахування податку.
60 м² — це не безумовне звільнення від податку
Для фізичних осіб Податковий кодекс дійсно передбачає пільгове зменшення бази оподаткування житлової нерухомості:
- для квартири або квартир — на 60 м²;
- для житлового будинку або будинків — на 120 м²;
- якщо у власності одночасно є квартири та будинки — на 180 м².
Тому власник однієї квартири площею 55 м², яка використовується ним як звичайне житло і щодо якої немає інших обставин, за загальним правилом не має оподатковуваної площі.
Але в Податковому кодексі є важливий виняток.
Підпункт 266.4.3 ПКУ встановлює, що передбачені пільги не застосовуються до об'єктів нерухомості, які власники використовують з метою отримання доходу.
Серед таких випадків Кодекс прямо називає здавання нерухомості:
в оренду, лізинг, позичку або використання у підприємницькій діяльності.
Тобто вирішальним стає вже не лише питання:
«Скільки квадратних метрів має квартира?»
а й:
«Як власник використовує цю квартиру?»
⚠️ Саме тут виникає пастка з квартирою 55 м²
Повернемося до нашого прикладу.
У власності фізичної особи:
1 квартира — 55 м².
Якщо вона не використовується для отримання доходу, 55 м² вкладаються в стандартне зменшення бази на 60 м².
Але власник починає здавати квартиру в оренду та отримувати з неї дохід.
Для цього об'єкта перестає застосовуватися пільга, передбачена п. 266.4 ПКУ.
І тому сам аргумент:
«У мене квартира менша за 60 м²»
вже не захищає від податку на нерухомість щодо періоду, коли квартира використовується для отримання доходу.
Саме цей момент багато власників можуть не враховувати.
Юридична особа вже платить ПДФО і військовий збір. Чому виникає ще один податок?
Тому що це різні податки з різними об'єктами оподаткування.
Коли фізична особа здає нерухомість юридичній особі або ФОП, орендар є її податковим агентом.
Компанія нараховує орендний дохід, утримує з нього ПДФО та військовий збір і перераховує відповідні суми до бюджету.
У 2026 році ДПС прямо роз'яснює для такого випадку:
ПДФО — 18%;
військовий збір — 5%.
Тобто фізична особа отримує орендну плату вже після відповідного оподаткування.
Але це оподаткування доходу від оренди.
Податок на нерухоме майно — інший місцевий податок, який пов'язаний із володінням відповідним об'єктом нерухомості та правилами визначення його бази оподаткування.
Тому сплата ПДФО і військового збору з орендної плати не скасовує автоматично податок на нерухомість.
Більше того, саме використання квартири для отримання доходу і є тією обставиною, через яку стандартна пільга щодо цього об'єкта не застосовується.
Чому власник може навіть не очікувати такого нарахування
Психологія тут зрозуміла.
Людина знає просте правило:
«До 60 м² за квартиру не плачу».
Вона офіційно здає квартиру компанії.
Компанія щомісяця правильно утримує податки.
У власника немає другої квартири, будинку чи великої площі.
Тому він не бачить причини, чому ДПС повинна нарахувати ще й податок на нерухомість.
Але правило про 60 м² не можна читати окремо від винятків із пп. 266.4.3 ПКУ.
Якщо квартира використовується для отримання доходу, ситуація змінюється.
А якщо квартиру здавали не весь рік?
Це ще один важливий нюанс.
Наприклад, власник жив у квартирі з січня до квітня, а з травня почав офіційно здавати її компанії.
Чи означає це автоматичну втрату пільги за весь календарний рік?
ДПС у роз'ясненні від 10 червня 2026 року зазначає: якщо фізична особа здавала житлову нерухомість в оренду лише протягом кількох місяців звітного року, пільга щодо цього об'єкта не застосовується починаючи з місяця фактичного здавання в оренду і до кінця місяця, в якому оренду припинено.
Це принципово важливо.
Наприклад:
оренда почалася 15 травня → травень уже потрапляє до періоду без пільги;
оренда закінчилася 10 листопада → листопад також входить до цього періоду.
Отже, дата фактичного початку та припинення оренди може безпосередньо впливати на розрахунок податку.
Хто нараховує податок на нерухомість фізичній особі
На відміну від ПДФО та військового збору з оренди, фізична особа не розраховує цей податок самостійно за звичайною процедурою.
Суму податку на нерухомість фізичним особам визначає контролюючий орган.
Саме тому власник може вперше побачити фінансовий наслідок втрати пільги вже у сформованому ДПС податковому повідомленні-рішенні.
І тут важливо не робити двох протилежних помилок:
не ігнорувати нарахування, вважаючи, що «55 м² точно не оподатковуються»;
але й не оплачувати автоматично будь-яку суму, не перевіривши правильність періоду, площі, ставки та інформації про об'єкт.
Скільки доведеться платити?
Єдиної однакової для всієї України суми немає.
Ставки податку на нерухоме майно встановлюються рішеннями місцевих рад залежно від типу нерухомості та її місцезнаходження.
Податковий кодекс обмежує максимальну ставку — вона не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня відповідного звітного року, за 1 м² бази оподаткування.
Тому не можна просто сказати:
«55 м² × одна загальноукраїнська ставка».
Спочатку потрібно визначити конкретну громаду, рішення місцевої ради, ставку для відповідного типу житла та період використання квартири для отримання доходу.
Є ще один часовий нюанс: у 2026 році фізичним особам нараховується податок за 2025 рік, тому для такого нарахування застосовуються правила та показники відповідного звітного періоду.
А якщо у власності декілька квартир?
Тут розрахунок стає ще цікавішим.
Наприклад, фізична особа має дві квартири, але лише одну з них здає в оренду.
Не варто автоматично робити висновок, що через оренду одного об'єкта людина повністю втрачає будь-яку пільгу щодо всієї житлової нерухомості.
ДПС окремо роз'яснює питання щодо декількох об'єктів: потрібно враховувати, який саме об'єкт використовується для отримання доходу, та застосовувати правила п. 266.4 ПКУ до конкретної ситуації.
Тому при двох, трьох або більшій кількості об'єктів розрахунок краще перевіряти окремо, а не переносити механіку прикладу з однією квартирою на весь портфель нерухомості.
Чи має значення, кому здається квартира?
Для правила про втрату пільги з податку на нерухомість ключовим є використання об'єкта власником із метою отримання доходу.
Тому сама по собі юридична особа як орендар не створює цю норму.
Ми використовуємо приклад із юридичною особою тому, що він дуже наочно демонструє ситуацію: оренда офіційна, є договір, а податковий агент утримує податки з доходу.
Але пп. 266.4.3 ПКУ говорить загалом про об'єкти, які здаються в оренду та використовуються для отримання доходу.
Отже, не варто робити помилковий висновок:
«Пільга зникає лише тоді, коли орендар — компанія».
Це не так.
Що робити, якщо ДПС уже нарахувала податок
Насамперед — перевірити розрахунок.
Фізична особа має право звернутися до контролюючого органу із письмовою заявою для проведення звірки даних.
Варто перевірити:
- площу та характеристики нерухомості;
- частку власності;
- період фактичної оренди;
- дату початку та припинення договору;
- ставку податку, встановлену місцевою радою;
- право на пільгу за ті місяці, коли об'єкт не використовувався для отримання доходу;
- правильність самої суми в податковому повідомленні-рішенні.
Особливо важливі документи про дату початку та припинення оренди, якщо квартира здавалася не весь рік.
📋 Чек-лист FinAr для власника квартири
Якщо здаєте житло в оренду, перевірте:
- Яка загальна площа квартири.
- Чи використовується вона для отримання доходу.
- З якого місяця фактично почалася оренда.
- Коли оренда припинилася або планує припинитися.
- Хто є орендарем і хто сплачує податки з орендного доходу.
- Яку ставку податку на нерухомість установила ваша місцева рада.
- Чи правильно ДПС визначила період, за який пільга не застосовується.
І головне — не ототожнюйте податки з орендного доходу з податком на саму нерухомість.
💡 Рекомендація FinAr
Якщо ваша квартира має 55 м², не робіть автоматичного висновку:
«До 60 м² — отже податку на нерухомість точно немає».
Спочатку поставте друге запитання:
«Чи використовувалася ця квартира для отримання доходу?»
Якщо відповідь «так», стандартна пільга щодо цього об'єкта за період його використання для отримання доходу може не застосовуватися.
І навіть якщо квартиру орендує юридична особа, яка абсолютно правильно утримує з вашого доходу 18% ПДФО та 5% військового збору, це не означає, що питання податку на нерухомість автоматично закрите.
Це два різні податкові механізми.
Тому перед здаванням квартири варто рахувати не лише:
«Скільки я отримаю орендної плати після ПДФО та військового збору?»
а й:
«Чи втрачу я через оренду пільгу з податку на нерухомість і скільки це коштуватиме?»
Саме цей невеликий нюанс може стати несподіваним податковим рахунком для власника, який був упевнений, що квартира площею до 60 м² взагалі не оподатковується.
Якщо ДПС уже нарахувала податок на нерухомість або ви хочете заздалегідь зрозуміти свої податкові зобов’язання — FinAr допоможе розібратися у вашій ситуації, перевірити розрахунок та визначити, чи правильно застосована пільга.
Краще перевірити нарахування до сплати, ніж дізнатися про податковий нюанс уже після виникнення боргу.
Часті питання
01 Чи завжди втрачається пільга 60 м² при оренді?
02 Чи потрібно платити податок на нерухомість, якщо з оренди вже вирахували ПДФО та військовий збір?
03 Хто має розраховувати податок на нерухомість?
Обговорення
Завантаження коментарів...